부동산 투자, 호갱되지 않게 매매시 체크해야 될 다섯 가지

가구소득 대비 주택 가격(PIR)을 살피자

'PIR'이란 주택 가격이 가구의 연간 소득 대비 몇 배인가를 보여주는 지수다. 계산하는 방법은 간단하다. 예를 들어 해당 지역의 가구 평균 연봉이 5000만원이고 집값이 20억이라하면 PIR는 40이 나온다. 이 PIR 지표를 가지고 얼마만큼 부동산이 고평가 되어있는 지 저평가 되어 있는 지 대략적으로 판단할 수 있다. 

 

이때 중요한 점은 PIR을 절대적인 기준이 아니라 같은 비슷한 입지와 비교해봐야 한다는 것이다. 왜냐하면 서울과 대전의 입지는 당연히 다를 수 밖에 없고 이 입지의 차이의 차이 때문에 입지 가치의 바로미터인 부동산의 가격 또 달라지기 때문이다. (참고로 서울이 현재 PIR이 대략 40~50, 대전은 15~20)

 

PIR은 아파트 하나를 놓고 과거와 현재의 PIR을 비교할 수도 있다. 최근에 2억 정도 상승한 대전 상대동 한라비발디아파트를 보면 PIR로 봤을 때 현재 최근 몇 년사이에 고평가 되었다는 것을 짐작할 수 있다. 

 

상대동 한라비발디아파트 PIR <참고자료: zip4>

오랜 기간 올랐다면 의심하자

당연한 이야기지만 매매하고자 하는 아파트가 오랜 기간동안 꾸준히 올랐다면 의심해봐야한다. 물론 부동산 활황 사이클을 타고 오르는 것이라고 판단되면 문제 없지만, 부동산 가격이 최고점에 다다르고 내리막길을 걷는 하락장일 가능성도 크다는 것이다. 일반적으로 지방은 2~4년, 수도권은 4~6년정도 상승하는 경향이 있으니 이 점을 꼭 체크하는 것이 좋다. 여기서 주의할 점은 상승률을 체크하여 얼마만큼 올랐는지 퍼센티지 보며 판단해야한다는 것이다. 

 

4년간 상승률 40퍼센트 이상이라면 주의하자

보통 상슝률이 50%를 넘으면 매도 쪽으로 포지션을 잡고 신규 투자를 하지 않고 관망하는 식의 투자 원칙을 고수해야한다. 투자에서 중요한 것은 워렌버핏도 이야기 했지만 돈을 잃지 않는 것이다. 자신만의 기준을 갖추자.

 

매매가와 전세가가 꾸준히 상승한 후, 매매가만 줄곧 상승하는 경우

실수요의 바로미터인 전세가가 그대로이고 매매가가 계속해서 오르는 상황이라면 부동산 투자 목적인 가수요가 몰려 매매가가 상승하는 경우로 볼 수 있다. 즉 거품이 생기는 것을 전세가와 매매가의 추이만으로 어느정도 확인할 수 있는 것이다.

 

최근 4년 사이 6억이나 오른 광주 봉선동 한국아델리움 아파트의 경우에는 전세가는 그대로 유지되는 상태지만 매매가는 계속해서 오르는 추세다. 일단 매매/전세가의 그래프만 놓고 봤을 때는 현재 가수요가 몰린 상태이며 투자 목적으로 아파트를 구입하기에는 망설여지는 시점이 아닌가 생각할 수 있다.

광주 봉선동 한국아델리움 매매/전세 추이 <참고자료: 호갱노노 >

 

대형 평형, 주상복합, 나홀로 아파트의 오름 여부를 체크

대형 평형과 주상복합 그리고 나홀로 아파트는 공통점이 있다. 부동산 호황기가 왔을 때 가장 늦게 오른다는 점이다. 중소형 아파트가 가장 먼저 오르는데, 그 이유는 세대수가 많고 환기가 잘 되며 대지 지분이 높기 때문이다. 

 

중소형 아파트의 가격 상승이 이루어지면 다른 대형 평형, 주상복합 부동산 가격이 상승 압력을 받는다. 왜냐하면 중소형 아파트와 가격 차이가 나지 않으면 조금 더 웃돈을 얻어 더 좋은 아파트로 가고자 하는 수요가 생기기 때문이다. 이러한 이유때문에 아파트 간 적정가격이 형성된다. 

 

결국 중소형아파트 => 대형 평형, 주상복합, 나홀로 아파트 순으로 가격이 상승하는 경향이 있으며 주변의 대형 평형, 주상복합, 나홀로 아파트까지 가격이 많이 올랐다면 그 아파트는 고점일 확률이 높다.

 

 

참고자료 

10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년만에 부동산 천재가 됐을까? : http://www.yes24.com/Product/Goods/64367255?Acode=101

10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?

청울림 블로그 :  https://m.blog.naver.com/PostList.nhn?blogId=iles1026

청울림 : 네이버 블로그

zip4 : http://zip4.co.kr/

좋은 아파트 선택하는 기준, zip4 집사

호갱노노 : https://hogangnono.com/apt/4yta9/0

'상대동 도안신도시한라비발디'의 실거래가, 시세, 매물, 주변정보 | 아파트는 호갱노노