아직 부동산 투자도 제대로 안 한 초보 중의 상초보지만 왜 내가 주식을 버리고 부동산 투자로 재테크 방향을 선회했는 지 적어보자 한다.
먼저 주식은 제대로 하려면 공부해야할 것이 정말 너무나도 많다. 기본적, 기술적 기법, 재무제표 읽는 법, 분석하는 법, 국제 정세 기타 등등 알아야할 것도 많고 신경써야 할 것도 많다.
특히나 장기투자도 아닌 단타로 할 경우 직장을 다니면서 투자를 병행하는 것은 거의 불가능할 지경이다. 어제 어떤 이슈가 있었는지 정리하고 어떤 종목이 잘 터졌는지 외국인 및 기관은 어떻게 움직이는 지 거래량은 어떻게 되고 있는지 등등 체크해야할 것이 너무 많다. 결국 필자는 주식투자를 하다 직장에서 핸드폰만 보고 할 일도 제대로 안 해서 직장생활에서 어려움을 겪은 적이 있다. 본업은 멀어지고 무의미한 차트 모니터링으로 소중한 시간을 날린 것이다.
물론 내가 주식고수도 아니고 제대로 주식으로 돈을 벌어본 적도 없다. 아니 오히려 잃었다. 그 당시 천5백만원 정도 투자했지만 결국에는 300만원을 잃고 모두 정리하였다. 하지만 내가 살면서 가장 잘한 일 중 하나이지 않았나 싶다.
두 번째로 고급 정보는 개미한테 공개되지 않다는 점이다. 정보는 기관, 외국인 그리고 기업 내부자들이 돈 되는 정보를 많이 가지고 있을 수 밖에 없다. 결국 개미들이 할 수 있는 것은 부스러기 정보와 왜곡되어 있는지도 모르는 재무제표를 가지고 투자결정을 내리는 것 밖에 없다. 기업은 공개되어 있지만 중요한 정보는 공개되어 있지 않은 곳 그게 주식시장이라고 생각한다.
세 번째는 자신의 실력이 아닌 그냥 운으로도 큰 수익을 낼 수 있는 투자처임과 동시에 그만큼 손실률도 크다는 것이다. 어떠한 한 종목이 대세 상승장에서 큰 폭으로 주식 가격이 상승하게 되면 지식과 경험이 부족한 투자자도 베테랑 투자자보다 단기적으로 큰 수익을 볼 수 있는 시장이다. 또한 그 반대급부로 손실률이 50% 심지어 90%까지 갈 수도 있는 곳이 주식시장이다.
다행히 나는 초심자의 행운을 얻지 못한 행운아였다. 만약 내가 어줍잖은 지식과 경험으로 투자를 해서 성공했었더라면 그 다음 투자 혹은 그 다다음 투자 때 큰 돈을 잃었을 게 분명했다. 한 예로 내 입사 동기 중 한 명은 소프트뱅크 회장 손정희가 투자했다는 아마존에 돈을 몰빵하면서 천만원 이상을 벌었다(그 이상일 수도). 참고로 그 때 당시 아마존은 아주 핫한 종목이었으며 2014년에서 2018년 4년동안 4배정도 시가총액이 상승하였다.
그 후, 그는 자신의 직감과 인사이트를 근거(?)로 테슬라에 신용대출을 받아 투자하였다. 하지만 알다시피 테슬라는 현재 2018년 12월 13일 $376.79 고점 대비 오늘 2019년 5월 30일 $189.86로 거의 반토막이 난 실정이다. 그 친구가 얼마만큼 잃었는지 알 수는 없지만 처음에 아마존에 투자하면서 벌었던 그 이상을 까먹을 확률이 높다. (차마 물어보질 못했다.)
반면에 부동산 투자는 위 세 가지의 단점을 커버할 수 있는 요소를 갖춘 투자처라는 것이 내 생각이다.
첫 번째로 제대로 부동산 투자를 한다고 해도 주식 투자보다 공부해야 할 것이 많지 않다는 점이다. 부동산 투자는 월가 출신 엘리트 투자자나 퀀트들이 아니더라도 애 키우는 아줌마, 할머니, 할아버지들도 어느정도 충분한 공부가 뒷받침되준다면 누구나도 할 수 있는 매력적인 투자처다. 물론 할 것이 적다는 것이 아니다. 주식에 비해 그렇다는 것이다. 그 지역의 주택 공급량이 얼마나 되는 지, 호재는 무엇이 있는 지, 직주근접은 얼마나 되는지, 교통 및 편의시설은 잘 갖춰줘 있는 지 학군은 어떻게 되는 지, 더 나아가 거시 경제 흐름은 어떻게 되고 현 기준 금리 및 금리의 앞으로의 방향성은 어떻게 되는 지 등 알아야 할 것은 많다. 하지만 주식과 같이 체크해야될 사항이 그렇게까지 많지도 않으며 하나하나의 빅이슈가 매일같이 터지는 주식시장에 비해 체크해야할 이슈(정부정책, 몇몇 글로벌 이슈)가 적다.
두 번째로 투자할 때 살펴야할 정보가 거의 공개되어 있다. 요즘은 세상이 좋아져서 인터넷으로도 아주 쉽게 그 지역 아파트 거래량, 공급 물량, 분양 현황, 매매가, 전세가등을 확인할 수 있다. 물론 아파트 내부 사정이라든지 재개발 사정이라든지 알기 어려운 정보도 물론 있다. 하지만 단순 아파트 투자나 내집 마련을 위해서 필요한 정보는 다 공개되어 있다고 봐도 좋다. CEO 마인드, 회사 내부 사정, 현재 비밀리에 있는 회사 프로젝트 및 사업, 재무제표 분식여부 등 중요한 정보들이 제대로 공개되어 있지 않은 주식 시장과 비교하면 말이다.
세 번째로 최악의 경우 주식 시장에 비해 손실률이 적다는 것에 있다. 주식은 최악의 경우에는 회사가 상장폐지 되면서 그 주식에 투자한 돈이 휴지조각이 된다. 하지만 부동산은 아무것도 모른 채 상투를 잡았다고 하더라도 그 손실률은 주식에 비해 그리 크지 않으며 토지 위에 세워진 부동산이라는 실물은 어디로 사라지지 않는 하나의 자산이다. 또한 결국에는 부동산은 긴 호흡으로 봤을 때 우상향하는 실물 자산이다.
그리고 마지막으로 레버리지를 끌어올리기 용이하다는 것이다. 어떤 투자든지 레버리지를 끌어다 투자를 할 시 큰 수익률을 실현할 수 있다는 것은 당연한 사실이다. 주식은 평범한 직장인이 끌어다 쓸 레버리지는 신용대출 + 친인척과 친구들의 돈 정도이다. 하지만 부동산은 LTV라는 형태로 정책 방향에 따라 왔다갔다 하지만 총 주택가격의 몇십%로 좋은 조건으로 레버리지를 끌어다가 쓸 수 있다. 또한 우리나라 부동산 특징인 전세제도가 있어 다른 사람의 돈을 끌어다가 쓸 수도 있다.
물론 주식에도 부동산이 가지고 있지 못한 매력적인 요소가 많으며 부동산도 투자처로서 분명한 단점이 존재한다. 결국 어떤 분야를 공부하며 재테크를 할 지는 투자자의 선택이다.
아직까지 부동산으로 의미있는 결과를 내지 못한 초짜이다. 하지만 부동산을 계속 공부해 가며 그 매력에 빠지고 있으며 언젠가 이 분야에서 좋은 성과를 거두어 내 주위 혹은 다른 사람들에게 좋은 영향을 끼치는 투자자가 되고 싶다.
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